Entenda quais as principais mudanças na cobranças de débitos condominiais pelo Novo Código de Processo Civil

Publicado por Thiago Noronha Vieira

Thiago Noronha Vieira

Advogado associado ao escritório Magno Brasil Advogados. Membro da Escola Superior de Advocacia (ESA/SE).

E-mail: thiagonoronha@magnobrasiladvogados.com.br

2016 foi um ano de profundas mudanças no direito civil com a chegada da Lei nº 13.105/2015, o novo Código de Processo Civil (CPC), que entregou em vigor em março. Na área condominial, a principal modificação pelo novo códex foi a transformação do débito condominial em título executivo, mudando o tipo de procedimento para buscar o pagamento de tais valores.

Pelo CPC anterior, de 1973, primeiro teria que se promover um processo de conhecimento (onde deveria ser reconhecida a origem do débito), pois o título não era considerado executivo, para depois, apenas ao final deste, manejar-se outro processo (na verdade, uma nova fase processual), chamado de execução, para obter o pagamento de forma espontânea ou forçada. Ou seja, eram necessárias duas fases para de obter o êxito da demanda. Com a nova legislação, a primeira fase processual deixa de ser necessária, iniciando-se direto pelo processo de execução. Isso, em tese, resulta em menos tempo de processo.

Existem outras mudanças no Código de Processo Civil que não especificamente direcionadas aos condomínios, mas são aplicáveis aos seus processos judiciais e trouxeram também maior celeridade e efetividade, como por exemplo, a diminuição das possibilidades de recursos; um maior rigor no controle de atos protelatórios e a fixação de multas se forem reconhecida esta prática; a possibilidade de negativação do devedor nos órgãos de proteção ao crédito; e o protesto em Tabelionato do débito condominial.

Retornando à análise sobre a possibilidade de execução direta do débito condominial, temos alguns pontos a serem amadurecidos e resolvidos, como por exemplo, a impossibilidade de discussão da legitimidade para a ação; a baixa fixação de honorários advocatícios, afastando o interesse dos melhores profissionais nestas demandas; a incerteza sobre qual documento serviria de título executivo; e, por fim, a impossibilidade de as parcelas vincendas (que vem depois do título especificamente executado judicial) serem acrescidas ao débito executado.

O título executivo constituído pelo débito condominial é uma dívida que representa uma ordem líquida, certa e exigível de pagamento. Por tal, tecnicamente ao se manejar um processo de execução de título executivo judicial o valor a ser cobrado, na verdade, executado, é apenas aquele vencido até a data da propositura da ação. Os valores que forem vencendo no curso do processo não poderão ser incluídos nele. Ou seja, para cada novo débito, ou novo conjunto de débito no tempo, um novo processo. Isso resulta em uma quantidade exponencialmente maior de serviços e processos judiciais, trazendo um efeito reverso sobre a ideia de celeridade.

Orientações neste novo cenário

Neste novo cenário que se apresenta, a principal orientação é a contratação de uma assessoria jurídica de qualidade, que possa acompanhar passo a passo as ações do síndico e do conselho, a fim de evitar problemas e indenizações futuras. Vários pontos inovadores são delicados, como, por exemplo, a questão da negativação do devedor nos órgãos de proteção ao crédito. Porém, não é por serem delicados, que devem ser ignorados. Pelo contrário, são inovações que vieram para ajudar.

Assim, a contratação adequada se fixa exatamente em saber utilizar com precisão os instrumentos que a lei possibilita para obrigar o devedor pagar a dívida e impedir que ele retarde indevidamente o processo.